Калькулятор доходності оренди нерухомості

Як користуватися

1. Вкажіть вартість придбання нерухомості та витрати на первинний ремонт або меблювання.
2. Введіть очікувану щомісячну орендну плату.
3. Задайте можливий період простою між орендарями (зазвичай 1 місяць на рік).
4. Вкажіть річні операційні витрати (податки, поточний ремонт, страховка, амортизація).
5. Отримайте валову та чисту дохідність у відсотках, річний чистий дохід та строк окупності в роках.

Види дохідності нерухомості: валова проти чистої

При оцінюванні інвестицій у нерухомість критично важливо розрізняти маркетингову (валову) та фактичну (чисту) прибутковість.

Ріелтори та забудовники часто вказують лише валову дохідність, яка не враховує реальних витрат на утримання квартири. Чиста дохідність зазвичай на 1,5–3% нижча, але саме вона показує реальний прибуток інвестора.

• Валова дохідність (Gross Yield) = (Річна орендна плата / Загальні інвестиції) × 100% — базовий орієнтир без урахування витрат;
• Чиста дохідність (Net Yield / ROI) = (Чистий річний прибуток після всіх витрат і податків / Загальні інвестиції) × 100%;
• Строк окупності (Payback Period) = Загальні інвестиції / Чистий річний прибуток (показує, за скільки років квартира повністю поверне вкладені кошти).

Приклад розрахунку дохідності оренди квартири за 2 000 000 грн

Розглянемо типовий приклад інвестиції в 1-кімнатну квартиру вартістю 2 000 000 грн з орендною ставкою 15 000 грн/місяць.

• Потенційний валовий дохід (12 місяців): 180 000 грн на рік (валова дохідність 9,0%);
• Реалістичний простий між орендарями (1 місяць): фактичний дохід складе 165 000 грн (11 місяців);
• Щорічні витрати (податки, дрібний ремонт меблів та сантехніки, страховка): ~18 000 грн на рік;
• Чистий річний прибуток 'на руки': 147 000 грн;
• Реальна чиста дохідність (Net Yield): 7,35% річних;
• Строк окупності: 2 000 000 / 147 000 = 13,6 року.

Що найбільше впливає на реальну прибутковість оренди

Фінансова ефективність оренди формується під дією кількох факторів, які обов'язково треба враховувати до купівлі об'єкта.

• Локація та транспорт: близькість до метро, університетів та бізнес-центрів гарантує мінімальний простий і високу ліквідність;
• Стан ремонту: свіжий ергономічний ремонт із якісною побутовою технікою дозволяє здавати житло на 15–25% дорожче ринку;
• Періоди простою (Vacancy Rate): кожен місяць без орендаря відбирає 8,3% валового річного доходу;
• Амортизація техніки та меблів: кожні 3–5 років потрібна заміна матраца, дивана чи пральної машини;
• Податки: офіційна сплата податків (ФОП або 18% ПДФО + 1,5% ВЗ) захищає договір, але зменшує чисту маржинальність.

Як підвищити дохідність та скоротити строк окупності

Практичні кроки для покращення окупності нерухомості:

• Зробіть якісний хоумстейджинг (Home Staging) — професійні фото, нейтральний текстиль та правильне світло піднімають ставку оренди на 10–15%;
• Укладайте довгострокові договори на 1 рік із фіксацією гарантійного депозиту;
• Розгляньте подобову або середньострокову оренду, якщо локація має високий туристичний чи діловий трафік;
• Не економте на надійній сантехніці та електриці — аварії з затопленням сусідів можуть знищити прибуток за кілька років.